Baufinanzierung ohne Eigenkapital: So geht’s

Dass man für seinen Traum vom Eigenheim zwingend eigenes Geld braucht (Faustregel: 20% des Kaufpreises), ist weit verbreitete Folklore. Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist absolut machbar – wenn man es richtig anstellt. Erfahren Sie in diesem Artikel, wie Sie sich den Wunsch von den eigenen vier Wänden erfüllen können, ohne große finanzielle Rücklagen bereit zu haben.

Woher kommt der Irrglaube an die Notwendigkeit von Eigenkapital?

Vor allem von früher, als Banken jeden Kunden kategorisch für eine Baufinanzierung ablehnten, der nicht einen wesentlichen Anteil der Gesamtkosten als Initialinvestition aufbringen konnte. Diese starre Haltung hat sich im Zuge des florierenden Wettbewerbs gelockert; mittlerweile erfüllen sich viele Menschen ohne Startkapital den Traum vom Eigenheim, indem sie eine sogenannte Vollfinanzierung (oder eben Baufinanzierung ohne Eigenkapital) per Kredit bzw. Darlehen (auch manchmal Nachrang-Darlehen oder Nachrang-Privatdarlehen für die Erwerbsnebenkosten genannt) erwerben. Der Hauskauf, Bau oder Erwerb der Immobilie wird komplett damit bezahlt; aber was ist mit den Kosten rund um Planung, Vermittlung und steuerlichen Abgaben?

Baufinanzierung fürs Eigenheim ohne Eigenkapital: Zwei Varianten

Bei der Vollfinanzierung haben sich zwei wesentliche Arten etabliert. Die sogenannte “100-Prozent-Finanzierung” deckt lediglich den kompletten Kaufpreis (und/oder Baukosten inkl. Baunebenkosten) der Immobilie durch Kredite ab, die Kaufnebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Erwerbsnebenkosten und Maklergebühren müssen vom Kreditnehmer selbst getragen werden. Diese zusätzlichen Kosten werden z.B. mit dem o.g. Privat-Nachrangdarlehen in der zweiten Variante, der “115 -Prozent-Finanzierung” mit abgedeckt, sodass der Käufer bzw. Bauherr tatsächlich keinen Cent Eigenkapital einbringen muss, um die Immobilie zu erwerben. Letztere Variante wird daher häufig als “Vollfinanzierung inkl. Erwerbsnebenkosten” bezeichnet. Die Vollfinanzierung ist eine Kombination von sogenannten Hypothekendarlehen, KfW-Darlehen (diverse Programme – z.B. Energieeffizientes Bauen oder Sanieren), Bauspardarlehen, bestimmten öffentlichen Mitteln und eben der sogenannten Nachrang-Darlehen für die Erwerbsnebenkosten. Welche Möglichkeiten sich Ihnen bieten, klären wir gerne in einem persönlichen Beratungsgespräch.

Vollfinanzierung: Das sind die Voraussetzungen

Dass man ohne Eigenkapital ein Eigenheim finanziert bekommen kann, haben wir herausgestellt. Aber ist wirklich jedem diese Möglichkeit geboten? Leider nein, wie bei den meisten Krediten muss sich ein Interessent für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital eignen. Das sind die häufigsten Faktoren, die darüber entscheiden, ob eine Bank einwilligt oder ablehnt:

• Eine gute Kreditwürdigkeit bzw. Bonität ist ein Muss, dazu gehört ein tadelloser Score bei der Schufa. Wer sich in der Vergangenheit etwas zu “Schulden” hat kommen lassen, verringert seine Chancen beim Finanzierungsunternehmen leider drastisch. Das gilt auch dann, wenn Sie gleichzeitig etwas anderes finanzieren. Auf dem Online-Portal Meineschufa.de können Sie eine Bonitäts-Auskunft beantragen.
• Ohne Eigenkapital gilt es für den Kreditnehmer, das Finanzierungsunternehmen von seiner guten finanziellen Situation zu überzeugen. Das gelingt in erster Linie mit einem guten, geregelten monatlichen Einkommen. Aus diesem Grund hatten in der Vergangenheit Personen mit schwankendem Einkommen, wie etwa Freiberufler und Selbstständige, in der Regel nicht ganz so gute Chancen, eine Immobilienfinanzierung zu bekommen. Mittlerweile haben aber auch diese Berufsgruppen durchaus Chancen auf eine Finanzierung. Sie sind Freiberufler oder selbstständig? Lassen Sie sich hinsichtlich Ihrer Möglichkeiten beraten!
• Sie können die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass Sie einen Baukredit bekommen, wenn Sie die “100-Prozent”-Variante wählen und somit die Kauf-Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen. Mit der “all-inclusive” Variante der “115-Prozent-Finanzierung” stellen Sie eine höhere Forderung an die Bank mit allen damit verbundenen Risiken – und diese bewertet Sie entsprechend kritischer.
• Der Beleihungswert der Immobilie an sich spielt ebenfalls eine nicht zu unterschätzende Rolle. So gelten baufällige Immobilien in eher negativ bewerteten Wohngegenden als Risikoinvestment, das die Bank entsprechend öfter ablehnt. Eine gute Lage und ein gut erhaltenes Objekt erhöhen wiederum die Chancen auf den ersehnten Vertragsabschluss.

Sie denken, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kommt für Sie in Frage? Sie sind unsicher, ob Sie für diese Finanzierungsform infrage kommen?AMIS GmbH berät Sie gerne und begleitet Sie bei Ihrem Projekt. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Vollfinanzierung einer Immobilie: Vorteile

Die Vorteile einer Komplettfinanzierung liegen auf der Hand: Einerseits können Sie sofort mit der Realisierung Ihres Projekts beginnen und müssen nicht etwa darauf warten, bis Sie genug Eigenkapital angespart haben. Andererseits bedeuten die derzeit niedrigen Zinsen, dass Sie früher von der guten Situation profitieren und im Endeffekt sogar Geld sparen könnten. Wenn Sie erst in ein paar Jahren Ihre Baufinanzierung angehen möchten, wenn Sie eine bestimmte Summe Geld angespart haben, kann sich die Marktlage wiederum verändert haben. Im Moment bedeutet Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchaus, das richtige Timing zu haben.

Ganz praktisch gesehen können Sie mit dieser Finanzierung einfach viel früher das Objekt bewohnen, sparen sich die Miete Ihrer vorherigen Wohnung und erfüllen sich den Traum von den eigenen vier Wänden umso schneller.

Dadurch, dass Sie bei einer Vollfinanzierung typischerweise mit höheren monatlichen Raten rechnen müssen (aufgrund des höheren Nachrangdarlehens als bei anderen Finanzierungsformen mit Einsatz von Eigenkapital für die Erwerbsnebenkosten, erhöht sich meist die Gesamtlaufzeit der Finanzierung, Sie können aber mit Sondertilgungen die Laufzeit punktuell verringern. Außerdem profitieren Sie derzeit von verhältnismäßig niedrigen Zinsen, solange die Banken sich in einer allgemein guten Situation am Kapitalmarkt befinden. Das kann zum großen Vorteil für Ihre finanzielle Planung werden, wenn dadurch das Kredit-Risiko sinkt.

AMIS GmbH ist der Begleiter Ihres Traums vom Eigenheim

AMIS GmbH ist Ihr starker Partner in Sachen Baufinanzierung in Berlin und Brandenburg. Als Ihr persönlicher Finanz- und Versicherungsmakler begleiten wir Sie von der Konzeptionierung bis zur Realisierung Ihres Projekts. Sie haben ganz spezielle Fragen für Ihre Situation oder zu einer bestimmten Finanzierung? Gerne helfen wir Ihnen mit unserer Fachexpertise weiter, die sich aus über 25 Jahren Berufserfahrung ergibt. Mithilfe unserer umfassenden Finanzierungs- und Versicherungsanalysen – die alle möglichen staatlichen Förderungen und Zulagen berücksichtigt – erarbeiten wir für Sie professionelle Finanzierungs- und Vorsorgekonzepte. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist es sehr wichtig, den wechselhaften Markt zu kennen und die für Sie optimalen Voraussetzungen bei geringem Risiko zu schaffen. Sie haben einen Traum von den eigenen vier Wänden? Packen wir ihn an!